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額外新聞=捷運環狀線第一階段預計明年底完工驗收，房仲業統計實價資料，沿線14個站，去年僅有一站房價撐住，其他均下跌，其中又以鄰近工業區的兩個站區跌幅較重。根據永慶房產統計，唯一上漲的是板新站，去年均價一坪41.6萬元，較2015年一坪小漲1.9萬、4.8%。跌最重的是橋和站，跌幅逾一成，新北產業園區站下跌9.7%，跌幅次深。永慶房產經理謝志傑表示，近年房市低迷，房價不斷修正，也打破捷運不敗的神話。不過捷運站擁有交通優勢，尤其環狀線串聯新莊、板橋、中和及新店，轉乘也方便，在房價修正後，通勤族反而可逢低入場。永慶統計，環狀線第一階段，去年以位於板橋板新路、中山路口的板新站，周邊房價最抗跌，去年平均單價41.6萬/坪，較2015年小漲4.8%，是第一階段唯一上漲站區。謝志傑分析，板新站和四鐵共構的板橋站，一站之隔，鄰近板橋新板特區及埔墘商圈，周邊生活機能完整，讓該站房價抗跌高人一等，交易量也名列環狀線前三名。環狀線沿線熱門站區，包括大坪林站、景安站、板橋站、幸福站等，近二年房價都下跌，不過跌幅不大，都在5%內。橋和站、新北產業園區站均價下跌較深，主要是鄰近工業區，環境，產品差異性大，低價物件交易較多時即會讓均價呈現明顯下滑。
額外新聞【文●王柔雅】房市交易量連年下跌，2016年住宅成交量跌破28年來的新低點，房仲業爆發一連串倒店潮、兵敗如山倒，但此時卻有人奔走全台開班授課，當起房仲救星搶救業績。他是馬到成功生活行銷公司執行長馬先右，全台灣房仲業1/10的加盟門市，都上過他的課。2011年至今，馬先右累積學員數超過5萬人次，橫跨12大房仲品牌，近2年還西進中國，幫北京最大的北京鏈家地產教課，單堂課學員就高達上千人。馬先右入行當房仲的第3年，就拿下永慶房屋全公司業績總冠軍，1997年還拿下房仲業最高榮譽金仲獎冠軍。近年經濟不振、百業蕭條，《哈佛商業評論》即指出，業務員常用的強迫行銷術，將不再管用，反之，得改採「低壓推銷」。讀懂自家官網in服務名人等皆能引起話題要成功，第一招就是要勤勞，但從何處開始？馬先右回答：「先讀懂你的公司。」歷經長達18年的實戰經驗，他發現顧客最常問的問題，就藏在一般人最易忽略卻最易取得的公司官網裡。例如，把公司的成立時間、擅長經營哪些商圈、曾服務過的名人客戶，鉅細靡遺的說明，目的是為表江湖地位，進而建立客戶信任，證明自己有能力接手服務。而房仲網常見的「店長推薦」、「降價物件」、「稀有釋出」等標記，通常是性價比高或鮮少釋出的名宅，也是顧客最容易好奇的個案，很適合引起話題，乘勢了解顧客需求。房市慘澹，卻有人在馬先右（中）指導下業績創新高，連加盟店霸主、區域冠軍店如「店面王」、「南崁王」都來找他，可說是房仲界天王助攻器。(攝影者．郭涵羚)聽顧客需求in從談話找線索，忌滔滔不絕「不用主動推銷，但當客戶問你，一定要立刻就能回答，」馬先右認為，理性消費者在購買前，多半對產品已有既定想法，過度行銷容易招致厭惡，最常見的是，顧客一透露喜好，業務員就強硬推銷，「客戶一旦覺得有壓迫感，就會排斥。」爭取到拜訪機會，切忌滔滔不絕的說，而是要先聽，探詢出顧客「最在意的需求」，馬先右指出，顧客談話內容中，隱藏許多「線索」，也是接下來該強化的對話主軸。服務留餘溫in平時常問候，需要時都在「一個成功的業務，要能建立個人品牌，」馬先右表示，理性、高價產品銷售，打的是馬拉松戰，需求不一定會發生接觸客戶的當下，因此得讓顧客隨時都找得到你。顧客生日、重要節日如春節、端午節等，保持「一年七卡」的節慶問候，但這階段的聯繫，只是為了保持「服務餘溫」，切忌帶有太高的目的性，除非顧客問起，不須談及公務。建議有所本in務實提供市價等數據參考越是高價產品，越需要花時間仔細斟酌，例如購屋考慮時間，動輒1、2年，馬先右表示，這時業務員要把自己當顧問、而非業務，「建議客戶要有所本，」例如依據實價登錄、目前市價、近期成交行情，提出建議價格；或購買高價車款，則提出附加配備、贈品的價格，實際計算出最終售價。「如果我是你的話……，」「之前成交的價格是……，你參考看看，」馬先右建議，業務員可以嘗試多加運用以客戶為主角的說法，表明輔佐成交的角色。成功的業務員，都有獨到的方法，在理性消費的當代，當銷售人員能長線布局、讀懂顧客需求、量身訂做銷售策略，就有機會打動你的理性客戶，賣出你的高價產品。的地區之一，而他們有很多人為了省錢合租房子。
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額外新聞預售房市買氣近來略有回溫，不過，市調統計，北台灣三年前推出的建案，迄今還有四成、2.3萬戶還沒賣掉，累計近三年北台灣餘屋達7.8萬戶，依目前去化速度，保守估計至少三年才能消化。房仲業建議想揀便宜的購屋人多注意建商手上餘屋，在建商積極出清下，預料會有較大讓利空間。上市建商名軒開發總經理李木鐸日前受訪就表示，名軒手上有40多億成屋待銷售，為加速去化，建案平均會讓利5%~8%。住展雜誌統計2016年北台灣新推案銷售情況，全年新推4.2萬戶，但僅售出1.2萬餘戶，剩餘近3萬戶，平均銷售率不到三成，創歷史新低。房市自2014年明顯由多轉空，以近三年來看，2014年共推出5.9萬戶，賣了三年，迄今仍有近四成、2.3萬戶無法賣掉。2015年建商減量，推案降至4.5萬戶，但截至去年底仍有超過一半、2.4萬戶滯銷。住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年新屋市場全年僅去化1萬2000多戶，今年預估在建商調整產品、開價平實下，買氣會提升，但即使去化速度增一倍，依目前餘屋庫存量，也得三年才能消化。他說，過去三年建商沒賣掉的餘屋，大多是景氣好時所做規畫，其中不少是大坪數、公設多的產品。這類住宅，景氣好時很好賣，目前買方以實用、平價，自住為主，如果不降價，想順利去化不易。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，儘管買氣差，但上市建商為了業績，仍持續推案，除了規畫調整，以二、三房為主，在價格上也多有讓步。對建商來說，目前手上餘屋，不僅得面對其他餘屋賣壓，也面對新案的競爭，恐怕賣得越晚、套得越深。預料這類產品未來會出現較明顯降價，以加快銷售速度
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▲遊戲玩家平常都是爆肝練功，為了節省時間或獲得好寶物，便會課金玩遊戲。（圖／達志影像／美聯社）
文／周偉航
課金，是個來自日文的詞彙，指花錢玩非買斷制的電玩，也有人稱課金玩家為「台幣戰士」。多數課金玩家只是課個300、500元，當做支持遊戲公司，但有些人卻課到幾十萬，甚至更多。我日前得知朋友所代理的一個遊戲，在中國有人課到近一千萬台幣，之前台灣也有富二代課到1,600萬台幣的新聞。
「一千萬，不就等於在手機裡面放一台跑車嗎？他是白痴嗎？」聽到如此數字，我的學生不免有以上反應。的確，打一個電玩花這麼多錢，對於完全不花錢的免費玩家來說（學生大多是這種人），的確是蠻白痴的。
但課金畢竟是消費行為，與其他類似金額的消費糾紛相比，打電玩課金引起爭議的案子並沒有特別多。這代表一個願打，一個願挨。重點是，這種消費合理嗎？是白痴嗎？
不妨先來看看課金的實際狀況。課金通常是為了節省遊戲時間，為了得到比較好的虛擬寶物，或是增加抽中低機率大獎的機會。明確的課金人數與金額，是各電玩公司的絕上機密，外人通常無法掌握，不過從金流面觀察，成功遊戲的課金玩家會占活躍玩家的10％以上，而且如果開始課金，也會有比較高的黏著度，會一直玩下去。多數台灣課金玩家每月投入的金額，是在近百元到2,000元這個區間。
但還有一批高額課金玩家存在。他們人數極少，但一家抵百家，甚至千家、萬家。他們每個遊戲會花上數萬元西屯房屋二胎，甚至數十萬元。奇妙的是，他們的黏著度沒有特別高，也經常聽到課了數十萬元之後，就轉手把帳號送給「平民百姓」的都市傳奇。
▲為了不讓遊戲玩家花天價課金卻無謂犧牲，日本推出課金記帳冊引起熱議。（圖／翻攝はちま起稿）
「重課」又送人的道理並不難理解。遊戲設計本來就是透過緩慢、複雜的練功升級過程，來創造內在價值。當你用錢一步到位之後，可能會變得非常無聊，拔劍四顧，蒼野茫茫，沒人可以和你較量：因為沒人像你課成這樣，或是練功派的還沒練上來。高處不勝寒，也就因此失去打電玩的興趣了。
也正是因為「課了之後變太強而產生空虛感」的狀況太多，也有人懷疑課金的意義，認為這是愚蠢的行為。支持廠商可以，但是課到破萬，實在沒道理。
不過換從電玩廠商的角度來看，是非對錯就有另一個標準了。許多人誤以為電玩能生存，是靠廣大的「平民課金戶」，但其實一個「高額課金戶」，就可以撐起一台數萬人同遊的伺服器。甚至光靠這些人，就可以盈利。相對於低額課金又一堆客服問題的玩家，這些沉默的大戶才是真正的「佛心乾爹」。但遊戲也不能沒有免費玩家，有他們當成基數，才能墊出讓遊戲好玩的必須規模。
細看現有的課金玩家資訊，可以發現他們有幾個特質：首先，因為付費機制，課金玩家通常已經成年，甚至是在30到50歲的年齡層，屬於第一批的電玩世代，對於遊戲好壞的敏銳度高，會選擇應該課的來課，而非衝動消費。
其次，他們經濟實力通常較為雄厚，許多模擬或角色扮演遊戲的高端課金玩家多是「社會賢達」，我也看過一個公會都是商界人士和大學教授。也因此他們偏好以腦力計算決勝的遊戲，耗時的部分則以課金來解決。如果該遊戲需要操作技術，不適合25歲以上者，那這些人之所以會課金，就是看美學設計了。
再者，他們非常看重遊戲平衡性，改版過程是否愈改愈好，讓人覺得經營者有心投入。他們有時是基於鼓勵廠商的立場而課金，反過來把廠商當該支持的小朋友看。
是以總結來講，「打電玩課金的人是白痴嗎？」的答案，應該是「不一定」或「很可能不是白痴」。課金玩家和免費玩家主要差在「時間價值」的不同。如果你能以「無課金玩法」贏過課金的，那算是你厲害，但這也代表你時間也多。人家如果每小時幾十萬上下，那花個幾萬省時間，一點都不奇怪。
▲課金或無課金玩家的差別，就是對於時間價值的不同。（圖／記者陳筱婷攝）
他們選擇在手機裡放進「一台跑車」的同時，不代表他們浪費或白痴，因為這對他們來講，很可能只是「要把跑車放在手機裡，還是放在車庫裡」的差別。反正跑車不管放在哪，都是他在爽，你只能看，哪有什麼差別？
那免費玩家呢？你只要時間夠多，就有機會以練功方式，在手機裡創造跑車級的「感受」，這不也很妙嗎？而且在現實生活中，絕大多數人花了一輩子的時間，也不會有跑車。
就這個角度來看，沉迷電玩，也不是件奇怪的事了。
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●周偉航，筆名人渣文本，經營粉絲專頁「特急件小周的人渣文本」，輔仁大學哲學博士，專長為倫理學，曾從事政治公關工作，目前為時論專欄作家。本文不代表公司立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：editor88@ettoday.net
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